Il nuovo articolo 5-ter del D.lgs. n. 28/2010 introdotto dalla Riforma Cartabia ed il nuovo art. 71-quater delle disp. att. cc., impattano in modo significativo sulla mediazione delle liti condominiali rendendole ancora più agili e rapide.
QUANDO È OBBLIGATORIA LA MEDIAZIONE IN CONDOMINIO
È noto che chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa ad una “controversia in materia di condominio” è tenuto preliminarmente ad esperire il procedimento di mediazione, ai sensi dell’art. 5, comma 1, del D.lgs. n. 28/2010, a pena di improcedibilità della domanda giudiziale.
Ma quali sono le “controversie in materia di condominio” per le quali è obbligatoria la mediazione ?
La risposta a tale domanda si rinviene nelle disposizioni di legge in materia: ai sensi del nuovo art. 71-quater delle disp att. cc.: “per controversie in materia di condominio, ai sensi dell’articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice (cfr. dall’ art. 1117 all’art. 1139 c.c.) e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice”.
Rientrano, quindi, oggi, in tale categoria tutte le controversie relative:
- all’amministratore (artt. 1129-1133 c.c.)
- alla responsabilità dell’amministratore ed alla sua revoca (art. 1129 c.c.)
- alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.)
- all’assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.)
- alle questioni inerenti all’impugnazione delle delibere condominiali (art. 1137 c.c.)
- al regolamento di condominio (art. 1138 c.c.)
- alle disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. in tema di scioglimento del condominio
- alle disposizioni dettate dall’art. 63 disp. att. c.c. in materia di riscossione dei contributi condominiali.
- alle disposizioni sull’amministratore (artt. 66 e 67, disp. att., c.c.)
- alle disposizioni sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.)
- alle disposizioni sui regolamenti condominiali (artt. 70 e 72, disp. att., c.c.).
Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in tali materie è quindi tenuto, assistito dall’avvocato, ad avviare preliminarmente il procedimento di mediazione.
Restano invece escluse tutte quelle controversie che, pur vedendo come parte un Condominio, non rientrano nelle materie sopra indicate; come, per esempio, le controversie in cui il Condominio venga a contrapporsi a un soggetto terzo, come un fornitore o l’appaltatore nell’ambito di lite insorta a seguito di stipula di un contratto di appalto di lavori condominiali o l’azione proposta nei confronti del Condominio nell’ambito della responsabilità da cose in custodia di cui all’art. 2051 cod. civ.
Sennonché, anche per le controversia per le quali il Legislatore non prevede l’obbligo del tentativo di mediazione a pena di improcedibilità della domanda, la mediazione può divenire obbligatoria nei seguenti casi:
- se demandata dal Giudice: una volta che il Giudice disponga la mediazione in qualsivoglia causa, con qualsiasi oggetto, anche in sede di appello, l’esperimento della mediazione diventa condizione di procedibilità della domanda. Ed infatti, l’art. 5-quater, comma 2, D.lgs 28/2010 prevedere chiaramente che: “La mediazione demandata dal giudice è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Si applica l’articolo 5, commi 4, 5 e 6.”;
- se le parti hanno previsto la mediazione come obbligatoria con la sottoscrizione di una apposita clausola di mediazione ai sensi del nuovo art. 5-sexies, comma 1, del D.lgs 28/2010.
RUOLO E NUOVI POTERI DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO NELLA MEDIAZIONE
Una delle novità più rilevanti riguarda la legittimazione dell’Amministratore di Condominio il quale può oggi attivare il procedimento di mediazione o aderirvi senza la preventiva delibera dell’assemblea condominiale.
Nelle controversie in materia di condominio, l’art. 5-ter del D.lgs 28/2010 (richamato dall’art. 71-quater, comma 2, delle disp. att. cc) prevede, infatti, che: “L’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi”, senza la necessità della previa delibera assembleare.
E’ da notare che la riforma se rende, da un lato, più semplice per l’Amministratore il ricorso a tale strumento conciliativo, dall’altro, lascia comunque al Condominio la decisione sull’approvazione o meno dell’accordo e della proposta del mediatore.
La seconda parte della richiamata disposizone stabilisce, infatti, che: “Il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale, la quale delibera entro il termine fissato nell’accordo o nella proposta con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile. In caso di mancata approvazione entro tale termine la conciliazione si intende non conclusa”.
L’Amministratore del Condominio può, quindi, attivare ed aderire alla mediazione senza indugio e senza timore di essere soggetto a contestazioni per tale decisione. Ed infatti:
- quando la mediazione viene demandata dal Giudice, nell’ambito di un giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo ottenuto dal Condominio, l’Amministratore non ha alcun potere discrezionale in merito e deve necessariamente attivare la mediazione ai sensi del nuovo art. 5-bis del D.Lgs. n. 28/2010. In caso contrario, il decreto ingiunto verrebbe infatti revocato con condanna del Condominio al pagamento delle spese di lite;
- analogamente, quanto il tentativo di conciliazione è previsto da una clausola di mediazione e quando la mediazione viene demandata del Giudice, anche in sede di appello, l’Amministratore ha l’obbligo di avviarla e parteciparvi, altrimenti la domanda giudiziale verrebbe dichiarata improcedibile ai sensi, rispettivamente, degli artt. 5-sexies e 5-quater, comma 2, del novellato D.Lgs. 28/2010;
- in tutti i casi in cui il Condominio riceve la convocazione per partecipare ad una mediazione obbligatoria, l’Amministratore è tenuto ad aderirvi per evitare di esporre il Condominio alle conseguenze processuali previste dal nuovo art. 12-bis del D.lgs 28/2010 ai sensi del quale: “ Dalla mancata partecipazione al primo incontro senza giustificato motivo al procedimento di mediazione, il giudice può desumere argomenti di prova nel successivo giudizio ai sensi dell’articolo 116, secondo comma, del codice di procedura civile. 2. Quando la mediazione costituisce condizione di procedibilità, il giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato al primo incontro senza giustificato motivo al versamento all’entrata del bilancio dello Stato di una somma di importo corrispondente al doppio del contributo unificato dovuto per il giudizio. 3. Nei casi di cui al comma 2, con il provvedimento che definisce il giudizio, il giudice, se richiesto, può altresì condannare la parte soccombente che non ha partecipato alla mediazione al pagamento in favore della controparte di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione.”.
Aderire alla mediazione non determina, peraltro, per il Condominio un costo oneroso poiché, nella maggior parte dei casi, la spesa della procedura e del legale nominato dall’Amministratore, viene coperta dal credito di imposta riconosciuto dal nuovo art. 20 del Dlgs 28/2010.
Deve considerarsi, infine, che aderire alla mediazione o decidere di proseguire oltre al primo incontro (per ricevere l’eventuale richiesta transattiva della controparte da sottoporre all’assemblea), dimostra un atteggiamento conciliativo dell’Amministratore che non può che essere valutato positivamente dal Giudice in un eventuale futuro giudizio, e non significa riconoscere le ragioni dell’altra parte, in quanto, in ogni caso, la decisione sull’approvazione o meno di un accordo o della proposta del mediatore, viene riservata, per legge, all’assemblea del Condominio, che rimane sovrana della relativa decisione (cfr. art 5-ter del D.lgs 28/2010).
MEDIAZIONE OBBLIGATORIA NELLE OPPOSIZIONI A DECRETO INGIUNTIVO PER ONERI CONDOMINIALI
Ulteriore novità per le liti condominiali riguarda l’obbligo per il Condominio di introdurre la mediazione in caso di opposizione da parte del condòmino moroso al decreto ingiuntivo.
La nuova regola, prescritta dall’art. 5-bis del D.Lgs. n. 28/2010 per tutti i procedimenti di opposizione a decreto ingiuntivo (anche in materia non condominiale), recepisce il consolidato orientamento giurisprudenziale in base al quale, in caso di opposizione a D.I. spetta a colui che ha proposto il ricorso proporre la domanda di mediazione.
La norma prosegue affermando che: “Il giudice alla prima udienza provvede sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione se formulate e, accertato il mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all’articolo 6. A tale udienza, se la mediazione non è stata esperita, dichiara l’improcedibilità della domanda giudiziale proposta con il ricorso per decreto ingiuntivo, revoca il decreto opposto e provvede sulle spese.”
CLAUSOLA DI MEDIAZIONE NEI CONTRATTI DEL CONDOMINIO
La Riforma Cartabia, ha introdotto, all’art. 5-sexies del novellato D.Lgs. 28/2010, le c.d. clausole di mediazione previste da patto contrattuale o statutario: “Quando il contratto, lo statuto o l’atto costitutivo dell’ente pubblico o privato prevedono una clausola di mediazione, l’esperimento della mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale”.
La clausola in questione consente principalmente di rendere obbligatorio il tentativo in materie non ricomprese in quelle previste dalla legge e rende inapplicabili le deroghe previste dal comma 5 dell’art. 5 D.Lgs. 28/10.
Sul punto la giurisprudenza ha infatti osservato che: “Trattasi di clausola pattizia diversa dalla condizione di procedibilità di cui all’art. 5 comma 1 bis del D.Lgs. 28/2010 alla quale pertanto non si ritiene applicabile la deroga di cui al comma 5 del predetto art. 5 D.Lgs. 28/10 con conseguente improcedibilità, stante il mancato esperimento della procedura conciliativa, della domanda … proposta anche in sede monitoria e conseguente nullità del decreto ingiuntivo opposto” (Trib-Ravenna sent. n. 431/2023).
Le parti, con la clausola di mediazione possono indicare l’organismo prescelto: “La domanda di mediazione è presentata all’organismo indicato dalla clausola se iscritto nel registro ovvero, in mancanza, all’organismo individuato ai sensi dell’articolo 4, comma 1” (cfr. art. art. 5-sexies, comma 2, Dlgs 28/2010).
Concormedia ha predisposto un modello di “clausola di mediazione” – da approvare specificamente ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. – che potrà essere adattata ed inserita nei contratti conclusi dal Condominio