MEDIAZIONI CONDOMINIALI
Le FAQ
Nell’ambito della riforma del Condominio (L.11 dicembre 2012 n. 220) il nuovo art. 71 quater delle dis. att. c.c. ha introdotto la disciplina della mediazione nelle controversie condominiali.
Il ricorso alla mediazione in tale ambito, reintrodotta come obbligatoria dal “decreto fare”, risulta di fatto ancora la via da preferire rispetto al ricorso alla giustizia ordinaria per motivi, soprattutto, di velocità ed economicità della procedura; la mediazione salvo proroghe si conclude in tre mesi ed ha un costo molto contenuto. Per esempio per una lite di valore compreso fra € 5.000 ed € 10.000 il costo dell’intera procedura può variare fra un minimo di € 190,32 (mancata adesione della parte chiamata) ed un massimo di € 397,72 (accodo raggiunto in incontri successivi al primo). Deve poi considerarsi che tali spese di mediazione vengono coperte dal credito di imposta riconosciuto dalla legge fino ad € 600 in caso di accordo e fino ad € 300 se la mediazione si conclude senza accordo.
La recente riforma della Mediazione, introdotta dalla legge Cartabia, ha portato rilevanti novità anche nel settore delle mediazioni Condominiali che sono state esaminate nell’articolo Le Mediazioni Condominiali post-riforma Cartabia e che hanno sollevato alcuni interrogativi ai quali si cercherà di dare risposta in questa sede.
DOMANDA
Quali controversie devono essere discusse in mediazione?
RISPOSTA
Le controversie in materia condominiale che devono essere assoggettate al procedimento di mediazione prima di potere approdare in un’aula del Tribunale e/o dell’ufficio del Giudice di Pace sono quelle indicate dall’art. 71-quater delle disp. att. c.c. Si tratta di tutti quei casi relativi alla violazione o all’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, cod. civ. e degli artt. da 61 a 72 delle stesse disposizioni di attuazione.
Rientrano, quindi, oggi, in tale categoria tutte le controversie relative:
- all’amministratore (artt. 1129-1133 c.c.)
- alla responsabilità dell’amministratore ed alla sua revoca (art. 1129 c.c.)
- alle spese fatte dal condomino senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea (art. 1134 c.c.)
- all’assemblea dei condomini (artt. 1135-1137 c.c.)
- alle questioni inerenti all’impugnazione delle delibere condominiali (art. 1137 c.c.)
- al regolamento di condominio (art. 1138 c.c.)
- alle disposizioni dettate dagli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. in tema di scioglimento del condominio
- alle disposizioni dettate dall’art. 63 disp. att. c.c. in materia di riscossione dei contributi condominiali.
- alle disposizioni sull’amministratore (artt. 66 e 67, disp. att., c.c.)
- alle disposizioni sulle tabelle millesimali (artt. 68 e 69, disp. att., c.c.)
- alle disposizioni sui regolamenti condominiali (artt. 70 e 72, disp. att., c.c.).
DOMANDA
È possibile avviare una mediazione in una controversia per la quale la legge prevede l’obbligo della negoziazione assistita?
RISPOSTA
Si è possibile. Il Tribunale di Termini Imerese con sentenza n. 1277 del 12.09.2024 ha chiarito che nelle materie soggette alla negoziazione assistita la domanda è procedibile anche se viene esperita la procedura di mediazione.
DOMANDA
Il Condominio può imporre l’obbligo del tentativo di conciliazione in sede di mediazione per la risoluzione di controversie relative a materie per le quali la legge non prevede tale obbligo?
RISPOSTA
Si ciò è possibile inserendo un’apposita clausola di mediazione – prevista dall’art. 5-sexies del D.Lgs. 28/2010 – sia nel Regolamento di Condominio che nei contratti stipulati con fornitori e ditte.
La giurisprudenza ha infatti osservato che: “Trattasi di clausola pattizia diversa dalla condizione di procedibilità di cui all’art. 5 comma 1 bis del D.Lgs. 28/2010 alla quale pertanto non si ritiene applicabile la deroga di cui al comma 5 del predetto art. 5 D.Lgs. 28/10 con conseguente improcedibilità, stante il mancato esperimento della procedura conciliativa, della domanda … proposta anche in sede monitoria e conseguente nullità del decreto ingiuntivo opposto” (Trib-Ravenna sent. n. 431/2023).
Le parti, con la clausola di mediazione possono anche indicare l’Organismo prescelto: “La domanda di mediazione è presentata all’organismo indicato dalla clausola se iscritto nel registro ovvero, in mancanza, all’organismo individuato ai sensi dell’articolo 4, comma 1” (cfr. art. art. 5-sexies, comma 2, Dlgs 28/2010).
Concormedia ha predisposto un modello di “clausola di mediazione” – da approvare specificamente ai sensi degli artt. 1341 e 1342 c.c. – che potrà essere adattata ed inserita nei contratti conclusi dal Condominio.
DOMANDA
Dove si propone una mediazione in materia di Condominio?
RISPOSTA
La scelta dell’Organismo a cui affidarsi per il tentativo di mediazione – ovviamente fra quelli autorizzati e iscritti nel relativo registro – non è libera in quanto l’art. 4 del Dlgs 28/2010 prevede che “La domanda di mediazione … è depositata da una delle parti presso un organismo nel luogo del giudice territorialmente competente per la controversia”
Nel caso di controversie condominiali, giusto il disposto di cui all’art. 23 c.p.c., si tratterà quindi del luogo in cui è ubicato l’edificio condominiale.
Nel caso di più domande presentate dai litiganti in relazione alla medesima controversia si farà riferimento all’Organismo interpellato per primo, purché territorialmente competente. La competenza territoriale dell’Organismo può però essere derogata su accordo delle parti (cfr. art. 4 del Dlgs 28/2010).
DOMANDA
Il condomino ha solo 30 giorni per impugnare la delibera assembleare: come si raccorda questo termine decadenziale con la domanda di mediazione?
RISPOSTA
La comunicazione della domanda di mediazione blocca il termine decadenziale di 30 giorni.
È essenziale sottolineare che non è il deposito della domanda a impedire la decadenza ma la sua comunicazione all’Amministratore del Condominio (cfr. art. 8, comma 2, Dlgs 28/2010).
Pertanto, anche se l’Organismo provvedere autonomamente a trasmettere tale domanda all’Amministratore del Condominio, per prudenza è opportuno che il condomino dopo aver depositato la domanda di mediazione ne trasmetta una copia sottoscritta all’Amministratore del Condominio con modalità idonee a dimostrare la data di ricevimento.
DOMANDA
Se la mediazione dura più del termine massimo previsto dalla legge, il termine dei 30 giorni per l’impugnativa della delibera assembleare quando ricomincia a decorrere?
RISPOSTA
Il termine dei 30 giorni ricomincia a decorrere dalla scadenza del termine legale per la conclusione della mediazione. Dopo lo spirare del termine dei tre mesi per la conclusione della mediazione inizia a decorrere nuovamente il termine di decadenza previsto dall’art. 1137, comma 2, c.c. per impugnare la delibera condominiale, anche se la mediazione prosegue. In tal caso la parte interessata all’impugnativa della delibera condominiale è quindi tenuta a presentare la domanda giudiziale non potendo attendere il depositato del verbale negativo di mediazione (Tribunale di Salerno, sentenza n. 3851 del 16.09.2023)
DOMANDA
Quando è indeterminato o indeterminabile il valore della mediazione?
RISPOSTA
Ai sensi dell’art. 29 del DM 50/2023 il valore della lite è indicato nella domanda di mediazione in conformità ai criteri di cui agli articoli da 10 a 15 del c.p.c. Quando tale indicazione non è possibile la domanda indica le ragioni che ne rendono indeterminabile il valore.
La Corte di Cassazione ha chiarito che “il valore della controversia … è indeterminabile quando l’oggetto non sia suscettibile di valutazione economica precisa e, cioè di una delle valutazioni economiche previste, in ordine alle varie materie, dal codice di procedura civile (cfr. Cass. ordinanza n. 12043/2020).
DOMANDA
Come va determinato il valore di una mediazione avente ad oggetto l’impugnazione delle delibere assembleari?
RISPOSTA
Per diverso tempo la giurisprudenza ha ritenuto che “ai fini della determinazione della competenza per valore, in relazione a una controversia avente a oggetto il riparto di una spesa approvata dall’assemblea di condominio, anche se il condomino agisce per sentir dichiarare l’inesistenza del suo obbligo di pagamento sull’assunto dell’invalidità della deliberazione assembleare, bisogna fare riferimento all’importo contestato (ex art. 12 c.p.c.), relativamente alla sua singola obbligazione, e non all’intero ammontare risultante dal riparto approvato dall’assemblea di condominio” (Cass., 28 agosto 2018, n. 21227; Cass., 5 luglio 2013, n. 16898; Cass., 16 marzo 2010, n. 6363).
Tuttavia di recente la Corte di Cassazione, mutando orientamento, ha statuito: “la domanda di impugnazione di delibera assembleare introdotta dal singolo condomino, anche ai fini della stima del valore della causa, non può intendersi ristretta all’accertamento della validità del rapporto parziale che lega l’attore al condominio e dunque al solo importo contestato, ma si estende necessariamente alla validità dell’intera deliberazione e dunque all’intero ammontare della spesa, giacche l’effetto caducatorio dell’impugnata deliberazione dell’assemblea condominiale, derivante dalla sentenza con la quale ne viene dichiarata la nullità o l’annullamento, opera nei confronti di tutti i condomini, anche se non abbiano partecipato direttamente al giudizio promosso da uno o da alcuni di loro” (Cass., ordinanza n. 19250 del 7 luglio 2021; Cass., sentenza n. 9068 del. 21 marzo 2022).
Nella citata sentenza viene enunciato il seguente principio di diritto; “nell’azione di impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea di condominio, che sia volta ad ottenere una sentenza di annullamento avente effetto nei confronti di tutti i condomini, il valore della causa deve essere determinato sulla base dell’atto impugnato, e non sulla base dell’importo del contributo alle spese dovuto dall’attore in base allo stato di ripartizione, non operando la pronuncia solo nei confronti dell’istante e nei limiti della sua ragione di debito”.
Tenuto conto delle considerazioni svolte e del principio di diritto sopra richiamato, il Ministero della Giustizia ha di recente affermato che: “nei procedimenti di impugnazione delle delibere dell’assemblea condominiale, il valore del procedimento … è rappresentato dal valore della delibera oggetto di impugnazione” (provvedimento del 20/06/2023 emanato dal Dipartimento per gli affari di giustizia – Direzione Generale degli Affari Interni – Ufficio I – Reparto I – Servizi relativi alla Giustizia Civile).